сряда, 18 май 2016 г.

Сделки с имоти



СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ. ПРОВЕРКА НА СОБСТВЕНОСТТА


Преди да се сключи сделка с недвижим имот се извършват няколко проверки, които гарантират валидността на сделката, правата, интересите и сигурността на страните по нея.
1.  Собственик ли е продавача? Има ли тежести върху имота?
Проверките се извършват в електронната система ИКАР, поддържана от Агенцията по вписванията ето тук: http://icadastre.bg/index.aspx?ReturnUrl=%2f – по ЕГН на продавача или по ЕИК (БУЛСТАТ), ако продавачът е фирма. Проверява се дали продаваемият се имот е собствен на продавача; дали не е обременен с тежести (ипотеки, възбрани, др).


2. Когато продавачът е фирма/търговско дружество е необходимо да се извърши проверка в Търговския регистър за  това:
- Кой представлява дружеството
- Как се сключват сделки с недвижими имоти според дружествения договор (обикновено по решение на Общото събрание на дружеството)
- Налагани ли са запори върху капитала
- Започнати ли са процедури по ликвидация или несъстоятелност.
Проверките в Търговския регистър се изършват по ЕИК (единен идентификационен код) на дружеството.

3. Какво е актуалното семейно положение на продавача физическо лице? – семеен, разведен, вдовец/вдовица, неженен/неомъжена.
Семейното положение на продавача има значение за определяне кръга на лицата, които са легитимирани да продават като собственици. Така имотите придобити по време на брака, обикновено са СИО (съпружеска имуществена общност) и единият съпруг не може да продаде без участието на другия съпруг.
Тази проверка се извършва в служба ГРАО в общината по постоянния адрес на продавача, където се издават удостоверения за актуалното гражданско състояние на лицата – лично на титуляра.  

4. Дееспособен ли е продавача?
  Сделки сключени с непълнолетни и с психично болни лица са недействителни. Непълнолетните могат да сключват сделки със съгласие на своите родители и разрешение на Районния съд. Страдащите от психична болест могат да са запретени или не. Запретените сключват сделки чрез своите попечители, настойници и разрешение на съда. Трябва да се обърне ВНИМАНИЕ на тези болни и възрастни, които не са запретени, а видимо страдат от някаква психична болест. При съмнение в дееспособността на продавача най-добре е да изискате писмено удостоверение от съответния Психиатричен диспансер, от което да е видно дали продавачът е запретен или не и дали е способен да сключва правно - валидни сделки.

 5. Редовно ли е упълномощен пълномощника на продавача?
Много често сделките се  сключват чрез пълномощник, чието пълномощно се вписва в специален регистър на пълномощните. Преди сключване на сделка се извършва проверка за валидността на пълномощното – дали е вписано в посочения регистър и/или не е оттеглено. Регистърът се поддържа от Нотариалната камара и достъп до него имат нотариусите.

6. Надлежни ли са строителните книжа?
  Когато се сключва сделка с недвижим имот в строеж или с имот в новопостроена сграда трябва да се проверят и строителните книжа на обекта, които включват:
- разрешение за строеж
-  архитектурни проекти, одобрени от общината (върху тях следва да има син печат на съответната община);
- таблица за площообразуване, издадена от лицензиран оценител
- актове и протоколи по време на строителството: протокол за строителна линия и ниво; протокол за откриване на строителна площадка; Акт 14 за завършен етап „груб строеж”; Акт 15; Акт 16 (Разрешение за ползване).

Преди да е издаден Акт 14 за сградата, сделки могат да се сключват само със съгласието на останалите собственици, за което продавачът трябва да представи нотариално заверени декларации – съгласие по чл.66 във връзка с чл.33 от Закона за собствеността, издадени от останалите собственици на имоти в същата сграда.

  Когато сключвате сделка с имот в строеж или новопостроен имот (с Акт 16) задължително се поинтересувайте какви са сроковете за завършване на строителството; какви са неустойките за забава на строителя; каква е степента на завършеност; какви гаранционни срокове са записани в договора.

12 коментара:

Анонимен каза...

Здравейте, искам да закупя имот в новопостроена сграда, която им акт 16. Купувам я от лице, на което му е предотстъпено правото на строеж. Чие задължение е издаването на партида за ток и административен адрес на сградата? Какви са необходимите документи за това? Може ли да се издаде партида преди издаването на административен адрес?
Екатерина

Даниелия каза...

Здравейте живеем в имот със статут на кабинет който още няма акт 16 на името на два собственика е. Можем ли да сменим личните си карти с новия адрес след акт 16, разбрахме че се подава документ за основно жилище ... Може ли да ни разясните каква е процедурата и какво друго трябва да се направи ако пропускаме нещо. Данъкът различен ли е от на апартамент и как се сменя статут? Къде да прочетем за повече информация ?

А.Ненова каза...

Даниелия,

ако желаете да се ползвате от преференциалния данък за основно жилище, то следва да декларирате в общината, че ползвате имота като основно жилище. Но кабинетът не е жилище и следва да се промени предназначението му в жилищно.

Unknown каза...

Здравейте имам следният казус,мой роднина не е плащал данак сгради повече от 20 години,не са го търсили до сега за тези пари,интересува ме,какво реално дължи,за 5 години назад,и каква молба трябва да се подаде ж Нап за погасяване по давност

Unknown каза...

Става въпрос за имот в Вълчедръм облас Монтана. Майка ми Стефка е наследник с брат и Альоша. Има десет годишна давност и после той става пълноправен собственик понеже майка ми не се е грижила за имота .А майка ми иска да ми даде пълно-мощно аз да се разравям,но брат и има само той ключ естествено не го дава да се влиза ,заплашва,пцува ни,сам си плаща данъци те , Та въпроса е какво може да се направи и колко ще струва за да спре това на линк ви изпращам запис на разговора с него-копие,оригинала е на gsm от днеска https://drive.google.com/open?id=0B5uQqFcITlN5T3ozbC1LTXFDNEE
Лек и успешен ден !!!!

А.Ненова каза...

Илиян Славчев,
считам, че трябва да заведете дело за собственост срещу Альоша и за отмяна на неговия нотариален акт. Съветвам Ви да се обърнете към адвокат, който да Ви представлява пред съда.

Стефан Данаилов каза...

Здравейте! Имам нотариален акг за закупена от мен къща в с.Болярци през 2003 год.Сега искам да продам къщата, но се оказва, че в община Садово не могат да ми издадат скица , защото къщата я няма по устройствения регулационен план на Болярци. В същото време имам скица от 2003 година, на която нотариуса се е позовал, за да осъществи тогава продажбата. Според мен тогава е извършено нарушение от общината и са издадени фалшиви документи. Как да посъпя? Да съдя ли общината с искане за узаконяване на къщата за тяхна сметка?

А.Ненова каза...

Г-н Данаилов,
поискайте от общината да Ви издадат удостоверение за търпимост на къщата и се него ще можете да я прехвърлите.

Елица Митова каза...

Здравейте, 5 съсобственици сме на имот в центъра на града състоящ се от къща и дворно място, като през месец декември 2017г. в къщата възникна пожар и към момента тя обективно е негодна за живеене. Всички съсобственици освен един, сме на мнение че къщата трябва да се срути и да се строи на мястото на имота. Какви са възможностите ни по отношение на взетото от нас решение и нежеланието на единия съсобственик да строи, както и да напусне сградата, която е негодна за обитание? Може ли да се приложи Закона за етажната собственост, така че да бъде изведен принудително, например? Благодаря предварително за отговора Ви!

Анонимен каза...

Здравейте, казвам се Маргарита. Искам да Ви попитам необходимо ли е съгласието на съседите при продажба на къща и двор, ако къщата се намира на границата с един от съседите, селскостопанските постройки са също на границата. В случай че е необходимо, къде се декларира.







Ангелова каза...

Земеделската земя е на баща ми, който е починал през 1987г. Имаше втори брак от 1970г.От този брак няма родени или осиновени деца.Втората съпруга е починала през 1996г. и има две деца от предишен брак.
Въпросът ми е: Имат ли право на дял от земята децата на втората съпруга?
Благодаря предварително!

С уважение:Ангелова

Helena Julio каза...

Меня зовут Хелена Хулио из Эквадора, я хочу поговорить об этом с Le_Meridian Funding Investors. Le_Meridian Funding Investors оказывает мне финансовую поддержку, когда все банки в моем городе отклонили мою просьбу предоставить мне кредит в размере 500 000,00 долларов США, я попробовал все Я мог получить кредит в моих банках здесь, в Эквадоре, но все они отказали мне, потому что мой кредит был низким, но, с божьей милостью, я узнал о Le_Meridian, поэтому решил попробовать подать заявку на кредит. с божьей помощью, они предоставили мне ссуду в 500 000,00 долларов США на запрос о ссуде, за который мои банки здесь, в Эквадоре, отказали мне, было действительно здорово иметь с ними дело, и мой бизнес сейчас идет хорошо. Вот электронное письмо от Le_Meridian Funding Investment / WhatsApp, если вы хотите получить кредит от них. E-mail: lfdsloans@lemeridianfds.com / lfdsloans@outlook.comWhatsApp Контакт: + 1-989-394-3740.