Сделки с имоти

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ. ПРОВЕРКА НА СОБСТВЕНОСТТА

Преди да се сключи сделка с недвижим имот се извършват няколко проверки, които гарантират валидността на сделката, правата, интересите и сигурността на страните по нея.

1.  Собственик ли е продавача? Има ли тежести върху имота?

Проверките се извършват в електронната система ИКАР, поддържана от Агенцията по вписванията ето тук: http://icadastre.bg/index.aspx?ReturnUrl=%2f – по ЕГН на продавача или по ЕИК (БУЛСТАТ), ако продавачът е фирма. Проверява се дали продаваемият се имот е собствен на продавача; дали не е обременен с тежести (ипотеки, възбрани, др).

2. Когато продавачът е фирма/търговско дружество е необходимо да се извърши проверка в Търговския регистър за  това:

- Кой представлява дружеството

- Как се сключват сделки с недвижими имоти според дружествения договор (обикновено по решение на Общото събрание на дружеството)

- Налагани ли са запори върху капитала

- Започнати ли са процедури по ликвидация или несъстоятелност.

Проверките в Търговския регистър се изършват по ЕИК (единен идентификационен код) на дружеството.

3. Какво е актуалното семейно положение на продавача физическо лице? – семеен, разведен, вдовец/вдовица, неженен/неомъжена.

Семейното положение на продавача има значение за определяне кръга на лицата, които са легитимирани да продават като собственици. Така имотите придобити по време на брака, обикновено са СИО (съпружеска имуществена общност) и единият съпруг не може да продаде без участието на другия съпруг.

Тази проверка се извършва в служба ГРАО в общината по постоянния адрес на продавача, където се издават удостоверения за актуалното гражданско състояние на лицата – лично на титуляра.  

4. Дееспособен ли е продавача?
  Сделки сключени с непълнолетни и с психично болни лица са недействителни. Непълнолетните могат да сключват сделки със съгласие на своите родители и разрешение на Районния съд. Страдащите от психична болест могат да са запретени или не. Запретените сключват сделки чрез своите попечители, настойници и разрешение на съда. Трябва да се обърне ВНИМАНИЕ на тези болни и възрастни, които не са запретени, а видимо страдат от някаква психична болест. При съмнение в дееспособността на продавача най-добре е да изискате писмено удостоверение от съответния Психиатричен диспансер, от което да е видно дали продавачът е запретен или не и дали е способен да сключва правно - валидни сделки.

 5. Редовно ли е упълномощен пълномощника на продавача?

Много често сделките се  сключват чрез пълномощник, чието пълномощно се вписва в специален регистър на пълномощните. Преди сключване на сделка се извършва проверка за валидността на пълномощното – дали е вписано в посочения регистър и/или не е оттеглено. Регистърът се поддържа от Нотариалната камара и достъп до него имат нотариусите.

6. Надлежни ли са строителните книжа?
  Когато се сключва сделка с недвижим имот в строеж или с имот в новопостроена сграда трябва да се проверят и строителните книжа на обекта, които включват:

- разрешение за строеж

-  архитектурни проекти, одобрени от общината (върху тях следва да има син печат на съответната община);

- таблица за площообразуване, издадена от лицензиран оценител

- актове и протоколи по време на строителството: протокол за строителна линия и ниво; протокол за откриване на строителна площадка; Акт 14 за завършен етап „груб строеж”; Акт 15; Акт 16 (Разрешение за ползване).

Преди да е издаден Акт 14 за сградата, сделки могат да се сключват само със съгласието на останалите собственици, за което продавачът трябва да представи нотариално заверени декларации – съгласие по чл.66 във връзка с чл.33 от Закона за собствеността, издадени от останалите собственици на имоти в същата сграда.

  Когато сключвате сделка с имот в строеж или новопостроен имот (с Акт 16) задължително се поинтересувайте какви са сроковете за завършване на строителството; какви са неустойките за забава на строителя; каква е степента на завършеност; какви гаранционни срокове са записани в договора.