четвъртък, 14 юли 2011 г.

Право на строеж върху общинска земя

Каква е ползата от покупка на идеални части от общински парцел върху който е построен панелен блок?


От известно време се заговори за продажба на земята под старите панелни блокове. Дали общините да продават земята на собствениците на панелни апартаменти или не? - днес този въпрос отново е на дневен ред. Депутатът Николай Пехливанов за четвърти пореден път внася в Народното събрание законопроект за изменение на Закона за устройство на територията (ЗУТ), първите два от които са отхвърлени, а третият – оттеглен от самия Пехливанов, се установява от справка в сайта на Народното събрание. 

Аргументите „за” продажба на земята под блоковете, представени от Пехливанов са:
 - желание на собствениците – частни лица от ж.к. „Люлин”, „Красно село”, „Дружба”, „Борово”, подкрепено с проучване на НЦИОМ;
 - гаранции за собствениците, че каквото и да се случи с тяхното жилище ще могат пак да имат имот на тази земя; 
 - притежавайки парцела в който е построен блока собствениците ще могат да участват в процеса по изменение на плановете за застрояване на този парцел.


 На първо място трябва да се знае, че всички собственици на панелни апартаменти притежават и неотменимо, безсрочно право на строеж върху общинската земя, в която е построен блока. Т.е. „каквото и да се случи с блока/жилището”, дори и да погинат, правото на строеж дава възможност на собствениците на апартаменти да си построят нови такива – те могат да имат отново имот на тази земя разпорежда Законът за собствеността.
  
 На второ място: парцелите, в които са построени панелните блокове са с голяма площ (над 1-2 дка) и са предназначени за комплексно застрояване, т.е. за строителство на жилищни блокове. До 1990 г. общините финансираха строителството на панелни блокове в тези парцели, а апартаментите продаваха на нуждаещите се. Понастоящем общините продават празните общински парцели, отредени за комплексно застрояване чрез търг или конкурс, или ги отстъпват срещу обезщетение с апартаменти, като новопостроените апартаменти стават общинска собственост и се предоставят под наем или се продават по данъчна оценка на гражданите с жилищни нужди, регистрирани в съответните регистри на служби „Общинска собственост”, „Жилфонд” и чакащи с години да получат общинско жилище.   

Незастроените части от парцелите към панелките, т.нар. междублокови пространства са тревни площи, паркинги, детски площадки, които се ползват безплатно от собствениците на апартаменти. Безплатно, защото освен че притежават апартаменти, те са собственици и на правото на строеж, което съгласно Закона за собствеността им дава право да ползват парцела, в който е построен блока. 

След като притежават право на строеж и могат да имат отново имот на същото място при евентуално погиване на блока, след като ползват земята безплатно по Закон, то тогава защо собствениците на панелки да плащат допълнително за идеални части от тази земя?Единствената полза би дошла от евентуално бъдещо застрояване на междублоковите пространства. Такова застрояване обаче, би могло да се реализира след покупка на парцела от всички собственици на апартаменти в панелния блок, след изменение на плана за застрояване и последваща реализация на строителството или продажба на правото да се построят нови сгради в парцела на трето лице. За да се реализира новото строителство в парцела обаче, освен че всички собственици на апартаменти трябва да закупят идеални части от земята, те трябва да направят и разходи за изменение на плана за застрояване – да наемат екипи от проектанти, да им платят, да изчакат във времето изменението на плана да влезе в сила със Заповед на кмета и т.н. Описаната процедура е трудно реализуема показва опитът на община Варна. Във Варна от няколко години се сключват подобни сделки – общината продава идеални части от общинските парцели на собствениците на панелни апартаменти, но желаещите не са много, защото от една страна цените са доста „солени”, а от друга – Общински съвет Варна не успява да постигне съгласие по въпроса: „Да се продават ли части от парцела на отделни собственици или само по искане на всички собственици на апартаменти в блока?”.

Във всички случаи, резултатът от евентуалното приемане на законодателната промяна, предлагана от Пехливанов, би бил застрояване на междублоковите пространства. Дали собствениците на апартаменти ще успеят да реализират строителство в парцела обаче и да спечелят, или ще отстъпят това свое право на външни фирми срещу заплащане е въпрос, отговорът на който зависи от редица фактори, най-важният от които е постигане насъгласие между всички собственици по следните въпроси:
 - за покупка на общинската земя, 
 - за финансиране изменението на плана за застрояване, 
 - за инвестиране на пари в процедурата съобразно частта на собственика и т.н. 
 Липсва ли съгласие между всички етажни собственици по тези въпроси, то описаната полза – печалба от строителство на нови сгради в междублоковите пространства ще остане в областта на добрите намерения. Друг е въпросът за допустимостта на застрояване на тези пространства, които на практика са зелени площи и паркинги, обслужващи същите тези собственици на панелни апартаменти. 

                                                                                                                       Антоанета Ненова


2 коментара:

Анонимен каза...

Здравейте ,
В момента съм в процес на закупуване на етаж от къща построена 87г.,която има нотариален акт за учредено право на строеж (суперфиция)върху държавен парцел.Къщата си има всички строителни книжа :архитектурен план ,разрешение за строеж ,строителна линия ,ВИК час ,Ел. част и т.н. , но няма акт 15 , акт 16.Нотариуса , при който трябва да стане сделката по прехвърлянето казва че за такива еднофамилни кащи строени по онова време било отпаднало по закон да се вадят акт 15, 16.Най-големият ми проблем произлиза от факта че на този етаж никога не е живяно и няма отворена партида за ток и от ЧЕЗ ни искат да представим удостоверение за търпимост или разрешение за ползване.От общината ни казаха че удостоверение за търпимост не може да ни извадят тъй като къщата си има всички строителни книжа , а разрешението за ползване също трудно би могло да се извади, тъй като трябват подписи на надзорниците , които са участвали в строенето на къщата , а те са или починали, или пенсионирани вече.Моля ви дайте ми съвет как да постъпя в този случай ,как може от ЧЕЗ да изискват такъв документ след като на другия етаж има ток и е обитаем от както е построена къщата.

А.Ненова каза...

Здравейте,
обърнете се към надзорна фирма (за строителен надзор), която може да Ви съдейства за снабдяване с удостоверение за ползване.
Иначе от общината следва да Ви издадат удостоверение за търпимост, за което следва да подадете заявление, да приложите строителните книжа и 2 декларации от трети лица (съседи, познати) за периода, в който е строен етажа.